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问答题

计算题

某公司于1998年3月以有偿出让方式获得位于某市二级地A地块50年期的土地使用权,面积为3500m2;并于1999年9月在此地块上建成9800m2写字楼,当时建筑造价为1500元/m2;其经济耐用年限为60年。目前该建筑物全部出租,每月实收租金27元/m2。根据估价机构掌握的经筛选后的资料,目前当地同类建筑物出租月租金一般为28元/m2,该类建筑物重置价格为1700元/m2,不动产所有者需支付的年管理费为建筑物年租金的2%,年维修费、年保险费分别为建筑物重置价格的2%、0.5%,每年支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米32元,土地资本化率和建筑物资本化率分别为5%和7%。根据以上资料估算A地块在2001年3月的土地使用权价格。

    【参考答案】

    估价过程
    (1)待估不动产出租,为有收益的不动产,适宜采用收益法评估A地块的价格。
    (2)计算总收益......

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